マンションを売却するなら、少しでも高く売りたい。
所有者であれば、誰だってこう思います。
筆者は現役の仲介のプロとして、色んな物件を案内することがあります。
そんな中で、「ここをこうしていたら印象が全く違うのに」とか「自分だったらこうアドバイスするのに」とか、いろいろ感じることが多々あります。
ここでは、プロの目線からマンションの売却を成功させるために、ぜひやっておきたい準備をお伝えしていきます。
まずは、情報収集から
まずは自分のマンションがどれくらいの相場になっているのかを情報収集します。
いきなり不動産仲介業者に問い合わせて査定を受ける方法もありますが、できれば最初にご自身で相場をある程度知っておくことが必要です。
なぜなら、不動産仲介業者の中には、媒介契約ほしさに期待を上げるような高い査定をしてきたり、買取業者と結託して両手仲介が出来るように相場より極端に安い価格で査定してきたりすることがあるからです。
ですから、全くの無知であるということは、それだけ付け入るスキを与えてしまうことになるので、事前に相場を把握しておくことは大切になります。
マンション相場の確認の仕方
情報収集の方法として、一番手軽に出来るのは、今売りに出されている周辺のマンションを調べていきます。
ご自身のマンションと似たような駅からの距離や築年数などから、どれくらいで売りに出されているかを見ていきます。
また相場を考えるときは、㎡単価や坪単価を計算して、ご自身のマンションの広さに応じて計算をするとある程度の相場観が分かってきます。
その他、弊社が無料で提供しているAIアプリを利用すると、周辺の相場や賃料相場から、対象のマンションの適正な価格を調べることができます。
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住宅ローンの残債額を把握しておく
マンションの売却にあたり重要になってくるのが、住宅ローンの残債額です。
銀行から発行されている返済予定表や年末に送られてくる借入残高証明書を参考にしてください。
住宅ローンがいくら残っているかによって、査定価格にも影響してきます。
特に問題になるのが、相場や成約事例と比べて、住宅ローンの残債額が多い時です。
そのような時は事前に銀行に相談しておくことが必要になりますが、一般的には差額分を売却時に埋め合わせてもらう必要があり注意が必要です。
差額分を支払えない場合、今現在の住宅ローンの支払いが厳しいという場合は、通常の売却でなく、任売売却を検討する必要があります。
必要書類を準備しておく
売却に必要な書類として、権利証や固定資産税の分かる書類や管理規約など、そろえられる分だけでもそろえるようにしておきましょう。
あらかじめ書類がそろっていた方が、後から慌てることも少なくなります。
マンションの売却で必要になるものは、以下のページに詳しくまとめてあるので、合わせて読んでください。
【超重要】ステージングを意識した室内の片づけ
不動産仲介業者に依頼や問い合わせをする前に、ぜひやっておいて欲しいのがこの室内の片付けです。
特に住みながら売却する場合で、実際の案内で、最も残念に感じるのは、室内の片付け状況です。
やはり汚れていたり、散らかっていたりすると、印象が悪くなります。
人は最初の10秒で印象が決まってしまうと言われていて、一度悪い印象がついてしまうと、なかなかその印象が覆ることはありません。
結果として、断りがはいってしまったり、きれいにしておけば無かったであろう大きな価格交渉まで入ってしまいます。
逆に室内の印象がいいと、早く売却できたり、高く売却することも可能になるくらい、重要なポイントです。
不動産仲介業者と媒介契約を取り交わすと売却活動が始まってしまうので、あらかじめ片付けておくことをお勧めします。
片付けには、ホームステージングという方法が役に立つので、売却するときに有利になる部屋の見せ方をもとに、片付けのポイントをお伝えしていきます。
ココがポイント
使わないものはいっそ捨ててしまう
よく残念に感じるのは、片付いているものの、モノが多すぎるお宅です。
ステージングにおいては、売主の趣味のものや、生活感のあるものは出来るだけ見せないようにすることがコツとされています。
その方が内覧に来た人は、自分が住んだ後のイメージを膨らませやすくなります。
住んでいる人の趣味のものや生活感のあるものがあると、「この人はこういう趣味があるんだ」とか、物件ではないところに意識が飛んでしまうからです。
ただ要らないものを捨ててしまうといっても、それで今生活をしている訳なので、なかなか難しく感じるかもしれません。
そこで片づけを成功に導く3つのステップについてご紹介します。
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1分ける
まずは、家の中にあるものを、衣類や食器、食品、文房具、本など、ジャンルに分けていきます。
分けることで、家の中にどれだけモノがあるか把握でき、減らしやすくなります。
また分ける時のコツですが、頻度で分けると整理がしやすくなります。
毎日使うものや時々使うものは普段の生活に必要なものですが、使っていないがとっておいてあるものも意外に多いことに気が付くと思います。
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2減らす
仕訳が終わったら、次に「今の暮らしに必要なモノ」を残していきます。
今の暮らしに必要なものとは、普段の暮らしのなかでよく使っているものです。
普段使わないものは不要なものとして、いっそのこと捨ててしまうか、捨てられないものや納戸やレンタルボックスなどを借りてそこに移してください。
おそらくこの作業は最後の引っ越しの時にやるとおもわれる作業なので、先にやるか後にやるかの違いです。ただ先にやっておくことで、効果はてきめんです。
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3収める
モノを残したら最後に収納してきます。
収納のポイントは、人の視線が自然とあつまる「フォーラルポイント」を意識して収納をしていきます。
また家具などの配置を変えて、広く見えるように意識しましょう。
印象が大きく変わるフォーラルポイント
フォーラルポイントとは、自然と人の視線が集まる場所のことで、例えば部屋を開けたときに一番最初に見るところがあると思いますが、そこは自分だけでなく、他の人も最初に見ているところなのです。
そのフォーラルポイントの印象を整えることで、部屋の印象がぐっと良くなります。
玄関
部屋に入って一番最初に目がいくところは、玄関を入って正面の壁です。
玄関は物件の印象を左右するといわれている非常に重要な場所です。
ここが靴がたくさん置いてあって散らかっているのは論外で、できれば靴はすべて収納されている状態がベストです。
正面に壁があるマンションでは、まずその壁をオブジェや絵などを飾り、印象をアップするようにしましょう。
絵を飾るのであれば、彩りのあるものにしましょう。
また正面に壁がなくても、シューズボックスにある飾り棚も観葉植物などを置くと印象がよくなります。
どうしても室内には白や黒、茶色などの色が多くなるので、それ以外の色があると目を惹きますし、印象を良くしてくれます。
食器棚などの収納
ガラスの扉で中が見える食器棚や本棚などは、そこに目線が行くことを意識しましょう。
例えば、グラスの高さや本の高さを並べて揃えるだけでも、すっきりとしたいい印象になります。
また本棚などは高さや色味をそろえるだけでも、すっきりとした印象になります。
欲を言えば、本などは日本語や漫画だと、そっちに意識が行ってしまうので、極力ない方がいいと言われています。
小物類はカゴなどにいれて収納しておくとすっきりします。
照明
収納とは変わりますが、よく内覧にお伺いして、残念だと思うのが、照明が暗かったり付いていないことが多くあります。
暗いと印象が悪くなるので、内覧の時は全室の明かりをつけてもらって、照明が暗くなったり切れたりしているものは、すべて交換してもらうようにしています。
日当たりが良くない部屋は特に、照明や部屋の明るさに注意するようにしましょう。
インテリア
住みながら売却する時は、家具を変えることは難しいかもしれませんが、配置を変えることで広く見えたり、狭く見えたりします。
ポイントとしては、部屋の真ん中に家具を配置するのではなくて、端に配置すると広く見えやすくなります。
色々置き換えたりしてみて、広くみえるような場所に配置してみてください。
また空き家の場合でも、引っ越し先にもっていかない家具があれば、すぐに捨てるのではなくて、売却期間中は置いておくこともぜひ検討してみてください。
8帖とか12帖とか言われても、不動産やインテリアのプロでもない限り広さをイメージすることは難しいものです。
何か比較するものがあって初めて人は広さを認識することができます。
このような空間にソファやダイニングテーブル、ベッドなどを配置するだけで、「これなら家族4人でもゆったり座れるね」とか「ベッドの横にチェストも置けるね」とか、実際に生活するときのイメージが格段としやすくなります。
演出も出来ればチャレンジしてみたいところですが、まずは「このマンションなら、こんな暮らしができそう」とイメージを持ってもらうことが、ステージングの基本です。
不動産仲介業者を探す
ここまできて、ようやく不動産仲介業者を探します。
他の記事でもお伝えしていますが、売却が上手くいくかどうかは、不動産仲介業者の担当者によるところが大きいです。
一つの不動産仲介業者だけでなく、複数の不動産仲介業者に問い合わせをして話を聞いてみてください。
ここで紹介したようにしっかり準備ができていれば、どの担当者の言っていることがまともで、どの担当者が適当なことを言っているかは、ある程度分かるようになっていると思います。
不動産仲介業者を探すときのポイントは以下の記事も参考してください。
ここまで準備ができれば、よほど問題がある物件でない限り、マンションの売却に必ず成功するとは言わないまでも、失敗する確率はかなり減らせるのではないでしょうか？
あなたも事前にしっかり準備をして、万全を期して売却に臨むようにしてください。
少しでも高く売却できるよう心よりお祈り申し上げております。
