不動産を売却するときに、売りたいと思う物件の状態が良く、売却にも時間もしっかり準備できて、、、と理想的な売却のイメージがあるかもしれませんが、実際に売却する時は色々な状況が想定されます。
また不動産の売却には、一般的な仲介による売却と、買取業者による売却の2つのパターンがあります。
仲介業者から「買取業者はいかがでしょうか？」と聞かれることもあるかもしれません。
そこでここでは、不動産を売却する時の、一般的な仲介と買取業者による買取の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。
不動産売却の選択肢、買取とは？一般仲介との違い
あっくん
ミナ
言われてみれば最近、あまり買取してませんよね。何か理由でもあるんですか？
あっくん
最近は結構値段が上がっちゃって。あまり買取に旨みが少ないんだよね。
ミナ
最近相場も上がっていますもんね。そもそも売る人にとって買取ってメリットあるんですか？
買取とは、仲介業者を通して一般の消費者に買ってもらう仲介と違い、不動産会社が買主となる取引のことを言います。
一般的な仲介と買取の大きな違いは、この買主が「一般の消費者」か「不動産会社」かの違いになります。
不動産買取業者を利用するメリット
あっくん
不動産業者に買い取ってもらうメリットとして、一番大きいのは、決済までのスピードが速いことと、後腐れがないことかな？
ミナ
あっくん
そう。まずは決済のスピードだけど、普通の仲介なら最低でも引き渡せるまでに3か月はかかるし、1年かかることもあるよね？
ミナ
そうですね。不動産を売る時って割と時間がかかるイメージです。
あっくん
ゆっくり時間をかけられる人はいいかもしれないけど、中には急いでいる人もいるよね？
ミナ
あっくん
業者買取だと、最短3日からという業者もあるくらいなんだ。
ミナ
あっくん
会社にもよるけどね。ただ現金動かせる会社だとそれくらいも十分にあり得るんだ。だから急いでいるときにはピッタリの方法なんだ
銀行融資でも2週間くらいで決済できるところも多く、状況によっては買取は有用な選択肢になります。
あっくん
他にも後腐れがないということなんだけど、一般の消費者に売る場合は、瑕疵担保責任といって、目に見えない欠陥について責任を負わなければいけない期間があるけど、業者買取の時は、瑕疵担保責任が免責になる契約がほとんどなんだ。
ミナ
中古だと色々と壊れたりするから、そういった責任を無くせるのは魅力ですね。
瑕疵担保責任が免責になるからといって、わざと欠陥や過去の事故などを言わないというのは厳禁です。免責されるのはあくまで知らなかったことに対してで、知っていて告げない事実に対しては、しっかり請求されますので注意してください。
あっくん
他にも、周りにバレずに売却することが出来るね。仲介だと広告が出てしまうから、周りに売りに出していることがバレてしまうからね。
ミナ
たしかに、周りにあまり知られたくないという人もいるかもしれないですからね。
あっくん
あとは直接買い取ってもらう際には、仲介手数料がかからないというメリットもあるね
不動産買取業者を利用するデメリット
ミナ
じゃあ、不動産買取業者を利用するデメリットにはどのようなものがあるんですか？
あっくん
買取業者を使うデメリットはやはり価格が安くなってしまうことだろうね。
ミナ
確かに安く買わないと、結局は再販するんだから、リフォーム費用や諸費用を入れて利益も出さないといけないですよね。
あっくん
そうなんだ。一般的な相場の７～８割くらいの価格で買わないと、採算が合わないんだよね。部屋の状態が良かったり、人気のある物件なんかだと、もう少し高くなることはあるね。
買取業者によるメリット・デメリットのまとめ
| メリット |
デメリット |
・決済までのスピードが速い（現金化が早い）
・瑕疵担保責任が免責になることが多い
・周囲に知られずに売却することが出来る
・仲介手数料がかからない（直接取引の場合） |
・価格が安くなる（相場の70～80％程度） |
どんな時に検討するといい？
ミナ
実際に買取ってどんな人が利用することが多いんですか？
あっくん
そうだね。実際に多いのは、現金化を急いでいる人が多いかな。
ミナ
あっくん
よくあるのは相続で相続税の支払い時期が迫っていたり、住み替えで買い先行で動いている人はよく見かけるかな。その他には、転勤で遠くにいってしまうから、案内や契約、それに瑕疵などの問題も遠方で対応できない人も買取に多い人の特徴だね。
ミナ
そういう人たちにとってみたら、確かに売却価格が安くなっても、早く売れることにメリットがありますね。
あっくん
ミナ
あっくん
例えば、内装が相当汚れていて、フルリフォームが必要になりそうな場合。一般的な消費者でリフォーム後のイメージがわく人って1割か2割くらいしかいないって言われていて、売却にかなり苦労してしまうんだ。しかも瑕疵もたくさん出てくるかもしれなくて、後も苦労することが多いんだ。
ミナ
たしかにうちで買取した物件も、ほとんどフルリフォームが必要な物件でしたよね。
あっくん
そういう物件は、あえてリフォームするには値段がかかりすぎるし、買取業者にとっても利益を出しやすい物件だから、双方の思惑が一致して買取になることが多いかな。
| 買取業者が向くケース |
・相続などで現金化を急がなければいけない
・転勤などで遠方にいってしまう
・物件に大規模なリフォームが必要な場合
・事故物件 |
仲介業者を通じてか、直接買取業者と話をするか
ミナ
買取の情報って、うちの場合、ほとんど仲介業者から来ていますよね？仲介業者から情報が来てるってことは、仲介手数料はかかっているってことですよね？
あっくん
そうだね。うちでも直接買い取ったことって全体の1割にも満たないくらいで、ほとんどが仲介から情報をもらっているね。もちろんうちがホームページなんかでそこまで買取していることをアピールしていないってこともあるんだけどね。
ミナ
実際、一般の消費者にとって買取業者を探すことってハードルが高いんでしょうかね？
あっくん
たぶんね。一言で不動産会社といっても、どこが買取やっていてどこが仲介でって、あまり見分けがつきにくいと思うんだ。それに、一般の人が百戦錬磨の不動産会社と直接やり取りをするのも、不安を感じてしまうよね。
ミナ
そういわれ見ればそうですよね。そうすると、やっぱり仲介業者に間に入ってもらった方がいいのかもしれないですね。
あっくん
取引になれている人や、知り合いに買取業者がいればいいんだろうけど、そういう人の方が少ないからね。実際は買取のメリットとして挙げられている「仲介手数料がかからない」というのも現実には難しいのかもしれないね。
取引になれている人はチャレンジしてみたい、売却戦略
よくあるのは、一度仲介で出してみて、一定期間たっても売却に至らなければ、買取業者に買い取ってもらうという方法をとることもあります。
しかし、どうしても「仲介手数料がもったいない」とか、「買取だと安くなってしまうので仲介手数料を払いたくない」と考える方は、仲介の依頼をするときに、「専属専任」以外の「専任媒介」もしくは「一般媒介」で依頼しておくのも手かもしれません。
|
報告義務 |
レインズ掲載義務 |
買主との直接取引 |
依頼する業者 |
| 専属専任媒介契約 |
あり（1週間に1回以上） |
あり（媒介契約から5日以内） |
× |
1社のみ |
| 専任媒介契約 |
あり（2週間に1回以上） |
あり（媒介契約から7日以内） |
○ |
1社のみ |
| 一般媒介契約 |
なし |
なし |
○ |
複数社可 |
上の表は、媒介契約の種類とその内容になりますが、専属専任は買主と直接取引することが出来ません。
つまり、直接買取業者を見つけたとしても、仲介業者に手数料を支払って売却しなければいけません。
あっくん
仲介業者が他の業者に取られる可能性がない専任媒介契約でなく、専属専任媒介契約を進めてくるのはこういった事情があるからなのです。要はとりっぱぐれないようにするためです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産を売却するときは、一般的な仲介だけでなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
多くのメリットがある不動産業者による買取ですが、もちろん価格が安くなってしまうというデメリットもあります。
そして買取のメリットとしてよく説明されている「直接取引なので仲介手数料がかからない」というのも、一般の消費者にとって直接不動産会社と取引するには不安もあり、仲介業者を通した方が安心感もあるため、実際には仲介手数料を支払って仲介業者に動いてもらうということが多いのではないでしょうか？
取引になれている人、交渉力に自信がある人は、仲介で売り出しながら、直接買取業者を探すなんてことも出来るかもしれませんが、なかなかそんな人は多くないと思います。
大切なのは、あなたの状況に合った方法で、しかるべき方法をチョイスすることではないでしょうか。
