自宅の売却で利益が出そうなときに、税金を減らす方法

現在、都市圏を中心に不動産相場が上がっていますが、自宅を売却した時の利益に対して税金がかかるのか？

また利益が出なさそうでも、税金がかかることがあるのかどうか、売却する時には気になると思います。

ここでは利益の計算の仕方と、売却益が発生し、税金がかかってしまうことが分かった時に、どんな制度を利用して自宅の売却益を圧縮すればよいのかを説明していきます。

あっくん

購入価格＞売却価格（損をした）であったとしても、利益が出たとして税金がかかることがあります。ここではその理由についても説明していきます。

自宅の売却で、利益はどのように計算する？

自宅の売却の利益の計算は、シンプルに言えば、購入価格ー売却価格の差です。

しかし、その購入価格にどのようなものが含まれるのでしょうか？

建物の取得費分については、経年係数といって、時間が経っている分の価値を減額させて、現在の価値に直す計算をします。

詳しい計算方法や条件などは、こちらの記事が参照になると思います。

一方で、売却費用に含まれるものには以下のようなものが挙げられます。

あっくん

このように実際にかかった費用をそれぞれ計算して、そして利益が出たかどうかを判断していくんだ

ミナ

買ったのがすごい昔で、購入した時にかかった費用が分からない時はどうするんですか？

あっくん

良い質問だね。実はその時が一番困ると思うんだけど、取得した時の資料が何も残っていなくて、費用が分からない場合は、簡易的な計算をするんだ

ミナ

ちょっと待ってください。売った時の価格のたった５％しか購入価格として見てくれないんですか？？

あっくん

そう、どうやっても利益が出ちゃうよね。たとえそうでなったとしても、領収書などで証拠がないとこの計算式を使わないといけないんだ。

購入にかかる領収書が残っていない場合、どうすればいい？

ミナ

領収書や契約書がないとダメなんですか。。。

あっくん

基本的にはね。ただ以下のように信ぴょう性のある書類などを出すことが出来れば、購入価格として認められることもあるんだ。

ミナ

この辺りの書類であれば、結構でてきそうね。特に登記簿謄本の設定金額は、住宅ローンを利用していれば、必ずと言っていいほど載りますよね。

自宅の売却で利益がでて、税金がかかりそうな時に利用できる制度

売却する時に、購入した時よりも物件相場が上昇していたり、購入した時の費用が証明できる書類がなく、簡易計算により利益が出てしまいそうなときでも、自宅に関しては様々な優遇税制が用意されています。

投資用などの儲け目的とは違い、住宅はその生活のもとになるものだけにそういった制度が設けられているのでしょう。

ここでは、利益が出て税金がかかりそうな時に、利用できそうな制度を説明していきます。

自宅（マイホーム）の要件をチェック

まずこれから説明をする制度を利用するのは、税法上でのマイホームの要件に合致していてる必要があります。

そのマイホームの要件とは、

あっくん

このほか、相続が発生して、もともと被相続人が住んでいた住宅を売却する時に利用できる特例制度もあります。

①3,000万円特別控除

不動産の譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わりますが、所有期間によらずマイホームであれば、課税所得から3,000万円を控除することが出来ます。

都心部の物件や、高額のものでない限りは、3,000万円の範囲内に収まるのではないでしょうか。

この3,000万円の特別控除は、次に説明する10年超所有軽減税率の特例と合わせて利用することが出来ます。

また自宅の売却先が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないことが条件となります。

また次に説明する「②１０年超所有軽減税率の特例」と併用することは出来ますが、「③特定居住用財産の買換え特例」との併用は出来ません。

あっくん

買い替えの場合、3000万円の特別控除を利用すると、買い替え先の住宅ローン控除が適用されなくなるので、計算をしてどちらが得かを見極める必要があります。

その他のポイントとして、共有名義になっているマイホームを売却した時は、共有者の持ち分の範囲内で各人毎に適用されます。

②10年超所有軽減税率の特例

不動産の譲渡所得税は所有期間によって以下のように税率が変わります。

あっくん

短期で不動産の売買を繰り返されると、いたずらに不動産相場を上昇しかねないので、このような税制度になっています。

これに加え、自宅の場合でなおかつ所有期間が10年を超える場合は、さらに軽減税率を適用させることが出来ます。

さらに、前に説明した「①3,000万円の特別控除」と併用することが出来ます。「③特定居住用財産の買換え特例」との併用はできません。

あっくん

①と同じく住みかえ先の住宅ローン減税との併用は出来ません。また売却先の制限や、共有名義のマイホームを売却した時の取り扱いは①と同じになります。

③特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換えの特例はマイホームの住み替えに関する特例です。

この特例は、「②10年超所有軽減税率の特例」でも利益が発生し、譲渡課税が発生するが、税金は払いたくない・払えないという方に向いています。

売ったマイホームの価格が1億円以下であることが条件となりますが、買換えた住宅の価格のうち、売ったマイホームの価格分の譲渡益が将来に繰り延べされます。

「売った代金＜住みかえ先の購入価格」の場合は、すべての譲渡益の課税が繰り延べされます。

「売った代金＞住みかえ先の購入価格」の場合は、住みかえ先の購入代金に相当する額の譲渡益の課税が繰り延べされ、利益が出た部分にのみに対して、長期の所得税と住民税（計20％）がかかります。

あっくん

繰り延べというのは、①や②の特例のように控除されるものではなく、あくまで将来、また家を売ったり住みかえたりする時まで「先延ばし」にするという意味です。

譲渡する日の属する１月１日時点で所有期間が１０年を超えるマイホームを売却した時に適用を受けることが出来ます。

先に説明した「①3000万円の特別控除」と「②10年超所有軽減税率の特例」との併用はできません。

また前年、もしくは前々年に「①3000万円の特別控除」と「②10年超所有軽減税率の特例」の適用を受けていた場合も適用できません。

あっくん

土地を購入して注文住宅を建てた場合、後から建てた注文住宅が１０年を超えていなければいけません。

またこの特例には、住みかえ先のマイホームに対しても条件があるので注意してください。

住み替え先のマイホームには以下のような条件があります。（「③特定居住用財産の買換え特例」とは若干違います）

あっくん

住みかえ先が中古住宅の場合、購入物件に相当の注意が必要になります。「一定の耐震基準を満たす」ことの証明として必要になる書類に検査済証が挙げられます。まずは「検査済証」があるかどうかを基準に探してみても良いかもしれません。また①②で見た来たように、住みかえ先の住宅ローン減税との併用は出来ません。

④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住みかえをする時で、マイホームを売却して損してしまった場合に適用を受けることができる特例です。

特例の内容としては、損失した分を損失控除（その年の所得から損した分を引く）して、さらに損失分が残る時は、その翌年から3年間、所得から繰り越し控除をすることができます。

適用を受けるための条件としては、譲渡する相手が親族等に当てはまらいこと、土地の譲渡損失は500㎡以下に相当する分のみ、繰り越し控除をする年の所得金額が3000万円を超えないこと、が挙げられます。

また所有期間の制限は、売却する年の1月1日現在で所有期間が5年以上あることです、

その他、前年もしくは前々年において、この特例を含む５つの特例の適用を受けている時は、この特例を受けることが出来ません。

あっくん

住みかえ先の住宅ローン減税は併用できます。

その他、住みかえ先のマイホームには条件があります。

⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

④の特例と同じく、売却するマイホームに損失が発生した時に適用を受けることができる特例です。

条件もほとんど変わりませんが、違う点があります。

1つ目が、損益通算ができる損失額の計算です。④では「購入時の価格ー売却時の価格」で計算した金額を損益通算できましたが、この特例では「住宅ローンの残債ー売却価格」のどちらか低い方が適用されます。住宅ローンの条件は④と同じです。

そして、1つ目の条件にも出てきているように、住宅ローンの残債があることが条件です。ですので、現金で購入した場合や、住宅ローンをすでに返し終わってしまっている人については、適用を受けることができません。

その時の状況に応じて選ぶようにしましょう

これらの５つの特例は、自宅の売却で利益が出そうな時だけでなく、損失が発生してしまった時にでも適用を受けることができます。

重複できるものと出来ないものがありますので、どの特例を適用すれば一番得になるかを、あらかじめ売却戦略の中に組み込んでおくことをお勧めします。

売却になれた不動産仲介業者や、税理士などに協力を仰いで、損することや適用忘れなどがないよう、慎重にすすめていってください。