不動産会社に売却の査定を依頼する前に、ある程度どれくらいになりそうかというのは、おおよそでもいいから知っておいた方が、担当者からの話や交渉も有利に進みます。
ただマンションであれば、同じマンションや似たような条件で売りに出ている物件を眺めていれば、何となく相場観はつかめますが、一戸建ては個別性が強く、不動産情報サイトを見ていてもわかりにくいところがあります。
一戸建ての相場の出し方はずばり「土地と建物」を分けて考えることです。ここではプロも使っている、その考え方とそれぞれの計算の仕方をお伝えしていきます。
土地と建物は分けて考える
あっくん
ミナ
あっくん
ホームページから、一戸建ての売却の依頼が来ていたから、査定書づくりを手伝ってもらえる？
ミナ
はい、もちろん！ところで査定って実際に訪問して査定するんですか？
あっくん
いや、それは次の段階だね。まずは机上査定といって、物件の情報だけで査定する方法をすんだ
不動産の査定には二種類あって、一般的にまず最初に行うのは机上査定と呼ばれる、物件の住所や広さ、築年といった情報を使って計算する方法です。そのあとに実際に物件を見て修正をかけていきます。今回お伝えするのは机上査定の計算方法です。
ミナ
いきなり、行くわけではないんですね、それじゃあ物件の情報を教えてもらってもいいですか？
あっくん
これが、今回お問い合わせをもらった戸建の情報だよ。
※計算の仕方を伝えるためのダミー物件です。
住所：東京都多摩市市桜ケ丘2丁目
土地面積：100㎡（30.25坪）
建物構造：木造
建築年：築10年
建物面積：100㎡（30.25坪）
ミナ
あっくん
そうだね。でも大体最初はこれくらいの情報だし、この辺がわかっていれば机上査定は十分できるよ。
土地価格の計算方法
ミナ
それじゃあ早速計算してみますね。戸建の場合は土地と建物を分けて考えるんでしたよね？
あっくん
ミナ
はい、じゃあまずはレインズの成約事例見てみますね。
レインズとは、不動産仲介業者のみが見ることができる物件データベースで、全国の流通物件をはじめ、過去の成約事例も見れるようになっています。
あっくん
レインズだと業者の人しか見れないから、一般の人でも調べる方法でやってみようか。
ミナ
分かりました。でもどうやって調べていけばいいですか？
あっくん
成約事例っていうとプロしか調べられないというイメージがあるかもしれないけど、レインズほど詳しくないものの、一般の人でも成約事例が見られるサイトがあるんだよ。
実際のイメージ
ミナ
こんなに便利なものがあるんですね。でもやっぱりピンポイントではわからないですね。
あっくん
そうだね、あくまで目安や相場感を知るためのものだからね。あともう一つ、土地価格を算出するときに参照する数字がもう一つあるけど、分かるかな？
ミナ
あっくん
その通り。公示価格で大体の相場観をつかむこともできるんだよね。
公示価格とは、地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格のことをいいます。全国の都市計画区域内に設定された標準地について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格です。毎年3月に公表されています。
ミナ
公示価格もさっきの国土交通省の土地情報システムから見れるようになっていましたね。
あっくん
そうなんだけど、少し見づらいから、いつも僕は別のWebサイトを利用しているよ。
あっくん
このサイトのいいところは地図上で位置を確認しながら見ることができることなんだ。だから、対象の所在地が見つからなくても、周辺の位置関係からなんとなく相場は予想できたりするんだ。
実際のイメージ
ミナ
本当だ。地図で表示されていて見やすいですね。えっと、多摩市桜ケ丘2丁目、、、ありました！
あっくん
そうだね。これで見ると坪53万円と書いてあるね。さっきの成約事例を見てもちょうど平均的な価格にもなるね。実際は土地の形状や、間口や方向によって価格は前後するから、あくまで目安として考えよう。
ミナ
この53万円を使うと、土地は30.25坪だから、土地の価格は約1600万円になりますね。
戸建の価格は土地と建物を分けると分かりやすくなります。土地は条件によって変動はしますが、ネット上に公開されている数字を見ることで、大体の相場のラインはわかりますので、参考にしてみてください。
土地の広さの表示は㎡（平米）と坪の単位があります。坪数を求めたいときは、㎡数に0.3025をかけると坪数になります。逆の場合は0.3025で割れば大丈夫です。
建物価格の計算方法
ミナ
土地の相場の求め方がわかったところで、今度は建物の計算方法ですね。
あっくん
そうだね。建物は構造別の耐用年数と平均的な坪単価を使うんだよ。
| 構造 |
耐用年数 |
平均坪単価 |
| 木造 |
22年 |
55万円/坪 |
| 軽量鉄骨造 |
19年 |
60万円/坪 |
| 鉄骨造 |
34年 |
65万円/坪 |
| RC造 |
47年 |
80万円/坪 |
ミナ
あっくん
これは会計上の耐用年数なんだ。よく税務上で建物を購入した時に、一括して損金に算入するのではなく、何年かに分けて経費計上していくときの、目安なんだ。ちなみに平均坪単価はあくまで目安でメーカーなどによっても大きく変わるよ。
ミナ
じゃあ、その建物の坪単価と経過年数を使って計算すればいいんですね。
あっくん
そうだね。実際にお問い合わせのあった物件で計算してみよう。
計算方法
30.25坪×55万円×（22年ー10年）/ 22年＝907.5万円
あっくん
まず建物の価格を出してから、経年分を計算する格好になっているね。この計算式の結果から建物は約900万円というのが分かるね。
ミナ
さっきの土地の価格と合計すると、約2500万円というのが、この物件の机上の見積もりとなるわけなんですね。
あっくん
そうだね、あとは土地の形状や間口、方角や建物の状態によって増減するから、ここからは実際に現地を見て判定していく段階かな。
ミナ
この計算が事前にできていると、依頼主にとっても仲介業者との話もスムーズにいきそうですね。
あっくん
そうだね、実際の相場を何となくでもつかんでおけば、査定をもらった時に、「なんでこんなに高いのだろう」とか、「この数字になった根拠は？」といった具体的な疑問を持つこともできるんだ。
建物については、会計上の耐用年数を使用しますが、最近では使用価値も価格に含まれる傾向になってきています。築25年でたとえ評価がゼロであったとして、きちんとメンテナンスされていればまだまだ住むことはできるという、使用できる価値を考慮したものです。また平均坪単価も、メーカーによってかなりバラツキがあるので、あくまで目安として考えるようにしましょう。
不動産仲介業者には複数依頼すべき？
あっくん
じゃあ、机上査定ができたところで、実際にお客様のお宅へ訪問をして、詳しく物件を見してもらって話をしに行ってくるよ。
ミナ
実際にお客様のお宅を訪問して、どんなお話をするんですか？
あっくん
実際にお宅を見せてもらって、机上査定で算出した価格をもとに修正していくんだ。
| プラス材料 |
マイナス材料 |
| 南側道路、間口が広い、建物がしっかりメンテナンス・手入れされている、日当たりが良い、閑静である |
全面道路が狭い、間口が狭い、建物のメンテナンスがされていない、リフォームに多額の費用が掛かりそう、日当たりが悪い、騒音や臭気などの環境面 |
ミナ
こういった要素を考慮して最終的な査定金額を提示していくのですね。
あっくん
そうなんだ。ただ実際のところ、この作業には不動産仲介業者によってかなり差が出てくるんだ。
ミナ
ですよね。不動産の特性といえばそれまでなんですけどね。
あっくん
ただ、さっきの相場を知っておけば、なぜそんなに違いが出ているかも分かるようになるんだ。業者の中にはただ媒介契約が欲しいという理由だけで売主が喜びそうな高値を言ってくることもあるから、注意も必要なんだ。
ミナ
そういう物件って、高いからいつまでも売れ残っていて、ズルズルと値段を下げていきますよね。
あっくん
それだったら最初から適正な価格で売りぬ出した方が、売れるまでの時間も早いし、結果として高く売れることもあるんだ。
ミナ
そうやって考えると、自分でもある程度相場を把握しておくって大事なんですね。
あっくん
あとは、色んな不動産業者や担当者の話を聞けるように複数社依頼することがポイントなんだ。実際、僕も営業としては媒介契約は欲しいけど、売主さんのことを考えればそうした方が絶対にいいと思う。
ある程度の相場観を知っておくことで、媒介契約を目的とした査定はある程度排除できるようになります。逆に安すぎる査定も防ぐことができます。そういった意味でも相場を知っておくことは非常に重要ですので、ここで紹介した計算を売却査定をする前にしておくようにしましょう。
最後に
一戸建ての相場を知るのは、何となく難しい気がしますが、土地と建物を分けて考えることで、相場を把握しやすくなります。
ここで紹介した計算方法は、大体の不動産仲介業者は机上の査定の時に使う方法です。実際はレインズの成約事例や自社の成約事例も合わせて査定しますが、ある程度の目安を知っておくことで、仲介業者との話もスムーズに行くはずです。
ただし、値段があってないのが不動産という商品の特性であって難しいところにもなりますので、一社だけでなく複数社の不動産仲介業者に査定を依頼することが望ましいといえます。
