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不動産は売るか貸すか、どっちが有利?

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マンションや一戸建てなどの不動産を住むことがなく、どうしようか考えたときに、多くの人が考えるのが「売った方がいいのか、貸した方がいいのか」ではないでしょうか?

実際に筆者の営業の現場でも、よく受ける質問の一つです。

どちらが有利かというのは、所有している不動産やその方の状況によって変わります。

そこでここでは、それぞれに有利になる状況や、不動産などを様々な視点で考えていきたいと思います。

不動産は売るか貸すか、どっちが有利?

ミナ
社長、質問なんですけど、不動産を売却したいというお客様から、売った方がいいのか、貸した方がいいのか、って聞かれることはありませんか?
あっくん
よくある質問だね。そもそもなんでそんな質問をしてくるか分かるかな?
ミナ
えっと、たぶんなんですけど、売るのと貸すのとで、どっちが実入りが多くなるか迷っているんですよね?
あっくん
そうだね。多くの人はどっちが有利かを考えているのだと思うし、他にもまた将来的に住むかもしれなくて迷っている人もいたりするね。

不動産を売却するか、賃貸として貸すか、どちらが有利か迷うときは、多くは「どっちが収入が多くなるか」「将来また住むかもしれない」という理由が多いように感じます。

実際どちらが有利かというのは、その方の状況や不動産にもよります。

まずはじめに、売るときと貸すときのシミュレーションをしていきたいと思います。

売却したときと賃貸にしたときの比較

まずは、その不動産の売却した時の予想価格と、賃貸として貸し出したときの予測賃料を算出します。

予想価格や予想賃料は、不動産会社に問い合わせることが一番手っ取り早いですが、まだ検討段階であるときは、以下のWebアプリをご利用ください。

無料で利用出来て、賃料から適正売却価格を計算するロジックになっているので、売却価格の目安と賃料の目安の両方を知ることが出来ます。

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ここでは以下の例を使用して計算していきたいと思います。

モデルケース

物件種別:自宅マンション(築15年)

売却予想価格:3000万円

賃料相場:月9万円(管理費込み)

固定資産税:年12万円

修繕積立金:月1.5万円

売却の場合

3000万円で売却した場合にかかる経費と、利益の計算は以下のようになります。※住宅ローンの残債や譲渡課税はないものとして計算

売却した時の計算

売却価格 3000万円

印紙代 -1万円

登記費用 -1万円

収益 2998万円

賃貸の場合

月9万円の家賃で貸し出して、10年間運用、その後売却をするケース

賃貸のときのケース

賃料合計 9万円×12か月×10年=1,080万円

経費

リフォーム代金 250万円(貸し出すときの投資)

修繕積立金 1.5万円×12か月×10年=180万円

固定資産税 12万円×10年=120万円

火災保険 15万円(10年一括)

募集時の仲介手数料 9万円

収益合計 756万円

賃貸にするときの注意点

ミナ
売るときと、貸すときの両方のケースのシミュレーションを見ると、なんとなく賃貸の方が有利なように見えますね。
あっくん
そうだね。だからこそ売った方がいいのか、賃貸の方がいいのか迷う方も多いと思うんだ。ただ、賃貸のときにはいろいろと注意点もあるんだ

賃貸のときは、売却のときと違い、以下のような変動要素を考慮する必要があります。

賃貸で考慮すべき変動要素(リスク)

  • 空き室の期間が発生する
  • 家賃が値下がりする
  • 修繕積立金などの固定経費が上がる
  • 地震などの天変地異
  • 設備の故障などの突発的な修繕費用
  • 売却価格(資産価値)の変動

賃貸では、所有する時間が長くなる分、売却と比べて考慮すべき点が多くなります。

例えば、先ほどのモデルケースで、10年後のマンションの売却価格が2000万円に値下がりしていたら、今売却していた方が得になりますし、空き室になる期間なども考慮すると、収益性は下がります。

たとえ資産価値が下がらず、空き室にならなくても、例えば大地震が来て損壊を受けるケースも考えられます。ちなみに地震保険では契約価格の半分までしか補てんされません。

ここに住宅ローンがある方は金利負担などの費用も発生しますし、管理が煩わしいと感じるのであれば管理会社に依頼する費用として、別途賃料の5%ほどを毎月支払う必要もあります。

ミナ
ここまで聞くと、それこそ売却がいいのか、賃貸がいいのかわからなくなりますね。
あっくん
そうだね。前提条件にはよるだろうけど、多くの人がここまで説明すると売却でもいいかな、ってなるケースも結構あるんだよね。

売却の方が向くケース

将来的な予測も含めて、どっちが得かという視点はもちろん大事なのですが、その他にも状況によってどちらがベストな選択になるかは変わってきます。

ミナ
どちらが得かというのは前提条件や将来の予測によって変わることは理解できましたが、その時の状況によってもどちらがいいか、変わることはあるんですか?
あっくん
もちろんそれはあるね。例えば売却の方がいいのは、住宅ローンの残債が残っている状態での住み替えなんかが売却の方がいいかな。というか売却じゃないと難しいね。
ミナ
それは住宅ローンがあるからですか?
あっくん
そう。住宅ローンには基本的に一個人に対して一つまでという考え方があって、通常は売却をするか、売却することが前提でないと、住み替え先の住宅ローンが借りられないんだ。
ミナ
住宅ローンって住む用のローンですよね。貸すようには使えないって聞いたことあります。
あっくん
住み替え先の住宅ローンを借りることはできても、もともと住んでいた家の住宅ローンは別の話だからね。最近だと「住宅ローンを組んでいる間は貸しません」という趣旨の念書を書かせる金融機関もあるくらい厳しくなっているね。

ココがポイント

この記事を書いているのは、ちょうどスルガ銀行やかぼちゃの馬車による、不正融資問題が世間を騒がしている時で、新規のアパートローンが非常に利用しづらい状況になっています。そういう時は住宅ローンへ投資目的の利用目的での申し込みも増えることもあり、特に厳しくなっています。

ミナ
他にも売却に向くのはどんなケースですか?
あっくん
他には明らかに将来的に価値が下がると考えられるような立地やエリアにある物件だね。
ミナ
たしかに。いくら賃貸中は良くても、将来的に価値が著しく落ちていたり、売りにくくなっていたら結局はそんですものね。
あっくん
言葉は悪いかもしれないけど、売り逃げというか、買ってくれる人がいる間に売っておくというのも戦略としてはとても重要だと思うね。

賃貸の方が向くケース

ミナ
逆に賃貸が向くのはどんなケースなんですか?
あっくん
賃貸が向くのは基本的に住宅ローンの残債が残っていないときかな。住宅ローンが無ければ赤字になることもないし、住み替え先の住宅ローンをもとの家の賃料から賄うなんて利用の仕方もできるよね。
ミナ
そんな住み替えの仕方、素敵ですね。
あっくん
他にも将来的にその家に戻る予定がある時は、もちろん売却してしまったら戻ることが困難になるので、賃貸に出しておいた方がいいかな。

ココがポイント

将来戻る予定がある時は、貸出の条件を「定期借家契約」にする必要があります。日本では賃借人の権利が非常に強く、期間を定めない契約の場合、借りた人を簡単に追い出すことができません。定期借家契約では期限が最初から定められているので、そういったリスクはありませんが、一般的に賃料は安くなります。

ミナ
あとは将来値上りが期待できる立地やエリアにある物件も賃貸に向くということですよね?
あっくん
そうだね。都心の一等地や再開発計画があったりする場合などは、所有しておいた方が得になる可能性が高いね。

まとめ

不動産を売った方がいいのか、貸した方がいいのか、どっちが得かということは、多くの人が考えることです。

ただどちらが有利になるか、どちらが得するかというのは、状況や物件の状況によって答えは変わってきます。

ただし、今の日本の住宅市場を見る限り、よほど賃貸で持つよりも、売却の方が有利になるケースは増えてくるのではないでしょうか。

 

 

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あっくん

某不動産会社の代表であり、現役の営業マンです。 業界歴は10年を軽く超えます。 「元」とかじゃありません。 主要都市の中心部に会社を構え、売買仲介として年間50棟ほどの売買に携わります。 買取再販もやります。 「売主」「買主」「仲介」のすべての立場を経験しています。 現役だからこそわかる不動産業界のことや、今後の展望など最先端の情報をお伝えしていきます。

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