税金

不動産の売却益と税金の計算方法 いったいどんな種類があるの?

更新日:

不動産を売買するときに必ず発生するのが税金です。

購入するときは、対象物件に対してかかるので、非常にシンプルで分かりやすいのですが、売却をするときは、時間軸など物件以外の要素も必要になってくるので複雑になりがちです。

不動産を売却するときは、利益をどのように計算するのか、その利益に対して税金はどう計算され、どのような控除ができるのかを知っておかないと、後から後悔することもあり得ます。

ここでは、それぞれの計算方法や税金の種類や、安くする方法まで、不動産のプロがお伝えしていきます。

不動産を売却した時の税金を知らないと?

ミナ
社長、教えてほしいことがあるんですけど、今大丈夫ですか?
あっくん
ああ、大丈夫だよ。
ミナ
売却依頼があって、机上査定をして実際に訪問するときに、価格以外のこともお話とかされたりますか?
あっくん
いい質問だね。不動産を売却するといっても価格だけでなくて、いろんなことを話しておかなければいけないんだよ。
ミナ
例えば、どんなことを話すんですか?
あっくん
僕の場合は、売却の戦略や時期のことをお伝えして、税金のことを伝えるね。
ミナ
どっちも気になるけど、買うときに税金が色々かかるのは知ってましたけど、売る時にも税金がかかるんですね。
あっくん
そうなんだ。買う時の税金は、買うとほぼ同時にかかるから分かりやすいんだけど、売却は確定申告の時になってから分かるから、あらかじめどんな税金がどれくらいかかるかを把握しておかないと、後からお金が足りなかったり、税務署から申告漏れを指摘される可能性だってあるんだよ。
ミナ
税金がかかるのを知らなくて、後から税金がかかることが分かって予期せぬお金が出ていくって、考えただけでも嫌ですね。

ココがポイント

不動産を売却する上で、どうしても「いくらで売れるか」ということに意識が行きがちですが、後から税金がいくらかかりそうかを知っておくことが、非常に重要です。後から予想していなかった税金で苦しくならないようにポイントをしっかり押さえておきましょう。

不動産の売却益の計算方法

あっくん
それじゃあ、せっかくなので、売却した時にかかる税金の種類や計算の仕方について教えるね。
ミナ
ありがとうございます!
あっくん
まず税金を計算するにあたって、その元となる「売却益」について知ることが重要なんだ。

売却益の計算の仕方

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

ミナ
なんだか聞きなれない言葉がたくさん出てきましたね。
あっくん
そうだよね。「譲渡価格」というのは売れた価格で、「課税譲渡所得金額」というのは税金がかかる価格のことなんだ。つまり、売った金額から「経費」を引いて計算された価格に税金がかかってくるということになるね。その経費についてこれから細かく説明していくね。

取得費

ミナ
取得費というのは、その言葉の感じからして、買った時の価格のことですよね?
あっくん
その通り。そしてこの買った時の価格には二つの計算の仕方があるんだ。

取得費の計算方法

  1. 実額法:取得にかかった費用の総額-減価償却費
  2. 概算法:売却金額×5%

※上記ふたつのうち、高額な方を採用します。

あっくん
取得にかかった費用の総額というのは、その物件を購入した時にかかった費用のことで、次のような費用が該当するんだ。

取得費用に含むもの

  • 購入代金
  • 建築費用
  • 購入時の仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登記費用
  • 住宅ローン保証料
ミナ
購入の時にかかった費用のほとんどが含まれるんですね。じゃあ取得費から引く「減価償却費」ってどんな費用なんですか?
あっくん
減価償却は建物のみにかかるものなんだけど、戸建の売却相場を求めるときに用いた計算方法のことを覚えているかな?

減価償却費

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ミナ
覚えてます。確か建物の価格を、経過年数で割ったりするやつですよね。
あっくん
そうだね。その時に使ったのが会計上の耐用年数だったね。
構造 法定耐用年数 平均坪単価
木造 22年 55万円/坪
軽量鉄骨造 19年 60万円/坪
鉄骨造 34年 65万円/坪
RC造 47年 80万円/坪
ミナ
この表、覚えてます!結構色んなところで使うんですね。
あっくん
そうだね。確かに色んな所に出てくるね。そしてこの物件種別ごとの法定耐用年数と、売却予定の物件の築年数から耐用年数を求めていくんだ
築年数 耐用年数の計算式
法定耐用年数を全て経過 法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
耐用年数を全て経過していない (法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)
あっくん
そして耐用年数が計算出来たら、次に減価償却率を求めていくんだ。

償却率の求め方

償却率は国税庁のホームページにある減価償却資産の償却率表を利用します。

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

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取得時期が、平成19年4月を境に変わっています。注意してください。また償却率は「定額法」によるものを使用します。

減価償却費の計算

減価償却費=購入時の建物価格×償却率

ミナ
この減価償却費を購入時の建物価格から引くと、建物の取得費が計算できるのね。
あっくん
そう。そしてもう一つの計算方法である、概算法の「売却価格×5%」という計算方法は、取得価格を証明する書類がない時などに利用するなんだ。
ミナ
これって、取得価格を証明する書類がないと、損する可能性があるってことですか?
あっくん
よく気が付いたね。建物を取得した時期にもよるけど、売却価格の5%しか取得費として計上できなかったら、かなり税金が高くなってしまいそうだよね。だから僕は不動産を購入してもらうときは、必ず売却時のことを考え、契約書や領収書関係は絶対に無くさないように言っているんだ。

ココがポイント

取得費を求めるには購入時にかかった建物費用を減価償却分ひいて、そのほかの諸費用も含めることができます。ただし、契約書や領収書が残っていることが条件ですので、売却時には書類が残っているかどうかを確認してください。

譲渡価格

ミナ
取得費用が分かったところで、次は譲渡費用ですね。

売却益の計算の仕方

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

あっくん
譲渡費用は割と単純で、売却時にかかった経費のことになるんだ。

譲渡費用に含まれるもの

  • 売却時の仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 測量費用
  • 立ち退き費用(賃貸物件として貸し出していた場合)
  • 取り壊し費用
  • リフォーム代(売却時まで行ったもの)
ミナ
こっちもほとんどが対象になっていますね。

ココがポイント

譲渡費用は売却時にかかった直接的な費用がほとんど認められるので、分かりやすいです。契約書や領収書など、終わったことだからとすぐに捨ててしまわないように、保管しておきましょう。

特別控除額

ミナ
最後は特別控除額ですね。「一定の条件」って書いてあることは適用されるには条件があるってことですよね?
あっくん
察しがいいね。その通り。この特別控除額については条件を満たしたときのみ適用されるんだ。
売却不動産の条件 控除額
公共事業のための土地・建物の売却(公共による土地の買収など) 5,000万円
自己住居用の土地・建物の売却 3,000万円
特定土地区画整理事業のための土地の売却 2,000万円
特定住宅造成事業のための土地の売却 1,000万円
農地保有の合理化のための土地の売却 800万円
ミナ
自分が住んでいたり不動産や、公共の事業が関係した売買に特別控除額が設けられているのね。
あっくん
そう。だから自宅を売却する人は、3,000万円の特別控除が利用できるんだ。ただ3年に1回という制限もあるから短期での住み替えの人は注意した方がいいね。
ミナ
質問があるんですけど、例えば親が住んでいた住宅を子供が相続して売った場合はどうなるんですか?別居だったら自己居住用の不動産には当てはまりませんよね?
あっくん
本当に今日は冴えてるね!
ミナ
えへへ。照れます。

被相続人が相続人の不動産を売却した場合

あっくん
実は今「亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例」という特例が用意されているんだ。

特例とは?

平成31年(2019年)12月31日までの間、相続で物件を取得した場合、その取得日から3年以内に売却した場合は、自己居住用の不動産を売却したときの3000万円の特別控除が利用できることになっています。

物件の条件などを満たす必要があります。詳細は下記リンクを参照してください。

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁
No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

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ミナ
これから増えてきそうな事例だけに、また延長されるといいですね。

ココがポイント

特別控除額の考え方として、自己居住用のもの、また公共もしくはそれに準ずる事業によるものであれば提供されます。逆に賃貸用の不動産など事業用のものには適用されません。

 

実際に計算をしてみよう

あっくん
それじゃあ、実際に税金のかかる金額の計算をしてみよう。
物件情報 建築年 平成22年
構造 木造
築年数 8年
取得時 物件価格 5,000万円
取得費用(諸費用) 400万円
売却時 売却価格 6,000万円
譲渡費用 250万円
用途 自己所有

売却益の計算の仕方

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

実額法の計算

①耐用年数を求める

(木造の耐用年数22年-築年数8年)+築年数8年×0.2=14年+1年(端数切捨て)=15年

②償却率を求める

0.067(償却率表より)

③減価償却費を求める

減価償却費=5,000万円×0.067=335万円

④売却益の計算式に当てはめる

譲渡価格6,000万円-(取得費用5,400万円-減価償却費335万円+譲渡費用250万円)-3,000万円=0

※特別控除が適用されない場合は685万円

概算法

譲渡価格6,000万円-(売却益の5%:300万円-譲渡費用250万円)-3,000万円=2,450万円

※特別控除が適用されない場合は5,450万円

ミナ
社長、2つの計算式の結果が違いすぎて引きます。
あっくん
このケースだと取得費用の高い方を採用するから、実際には税金はかからないけど、書類が無いと考えると恐ろしいよね。次は実際に税金がかかる価格に対して、どうやって税金が計算されるのかを説明していくね。

ココがポイント

売却価格が例題のようになるには、よほど高額物件だったか都心部でない限りそうそうありません。大方の物件が特別控除額の3,000万円に収まるのではないでしょうか。

不動産譲渡所得税の計算方法

不動産を売却した時にかかる税金のことを「不動産譲渡所得税」と言いますが、この税金を計算するときには所有期間によって税率がかります。

短期での売却か長期の売却か

あっくん
税金は、税金の計算の元となる「課税価格」と「税率」によって求められるのは分かるよね?
ミナ
はい、さっきの「課税譲渡所得金額」といのが「課税価格」のことですよね?
あっくん
その通り。そして税率についてこれから説明するんだけど、不動産譲渡所得税は所有期間によって変わるんだ。
区分 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9% 39%
長期譲渡所得(5年超え) 15% 5% 20%

注意ポイント

取得してから5年ではなく、不動産を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、平成30年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成25年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

ミナ
5年を超えるか超えないかで、全く税額が変わってきますね!
あっくん
さっきのケースで実際に計算してみよう。例えば、取得費用の書類が残っている場合で、自己所有不動産でなかった場合の課税譲渡所得金額は685万円だったから、、、、

不動産譲渡所得税の計算

短期譲渡の場合:685万円×39%=267.15万円

長期譲渡の場合:685万円×20%=137万円

ミナ
不動産譲渡所得税を少しでも安くしたいなら、少なくとも5年は持っていた方がいいということですね
あっくん
そういうこと!

ココがポイント

不動産取得税は所有している期間によって税額や約2倍かわります。また所有期間の考え方は取得日ではなく、売却した年の1月1日が基準になるので、間違えないようにしましょう。

自己居住用の不動産を売却した時の軽減税率

あっくん
あと自己居住用の不動産を売却した時は他にも「軽減税率」が用意されているんだ
ミナ
さっきの特別控除額とはまた別ものですか?
あっくん
そう。この軽減税率は所有期間が10年を超えたときに適用されるんだ
課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部 15% 5%
ミナ
6,000万円以下の部分がさらに6%税率が安くなるのね。
あっくん
それだけじゃなくて、まだ他にもあるんだ

自己居住用の買換え(交換)の特例

ミナ
種類が多くて大変ですね。
あっくん
税金はそんなもんだよ。ただ大事なところだからあと少ししっかり聞いてね。自己居住用の不動産を売った年の前年から翌年までの3年の間に自己居住用の不動産の買換え(交換)をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられるんだ。この制度のことを「買換え(交換)の特例」と言うんだ。「
ミナ
「繰り延べ」ですか。また少しニュアンスの違う言葉が出てきましたね。
あっくん
これまで出てきたのは「控除」とか「軽減」といった言葉で、これはそもそもの税金を減らすという性質のものなんだ。それに対して「繰り延べ」というのはその時に課税をせず将来課税のタイミングまで税金がかかるタイミングを繰り延べるという意味なんだ。
ミナ
じゃあいつかは課税されることが来るわけですね。
あっくん
実際はそんなんだけど、税制が変わるまではずっと利用できるから、マイホームを住み替え続ければ、ずっと税金が繰り越されるんだ。

注意ポイント

実際これまでに出てきた「3,000万円の特別控除の特例」または「軽減税率の特例」と、「買換え(交換)の特例」はどちらか有利な方を選ぶことが出来るようになっています。

自己居住用の不動産を売って、譲渡損失が生じた場合

ミナ
今まで利益が出ることを前提に話してきましたが、損した時も何か特例のようなものはあるんですか?
あっくん
もちろんそれも用意されているよ。

自己居住用の不動産で譲渡損失が発生したら

その譲渡損失は、その金額をその年の他の所得(給与など)と損益通算するこができます。

ミナ
損益通算?
あっくん
損益通算は、他の所得とプラスマイナスができるということなんだ。例えば、給与所得で500万円あったとして、自己居住用の不動産を売却して300万円の譲渡損失が発生した場合は、給与から300万円を引けるというものなんだ。結果として給与の200万円にしか税金がかからなくなるから、その時の税金負担が少なくて済むんだ。

注意ポイント

  1. その年で控除しきれない分は向こう3年まで繰り越すことができます。
  2. 売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える自己居住用の不動産の譲渡損失が生じた場合に限られます。また本人のその年の収入が3000万円以内に限ります。
  3. 住み替えがあるかないかで、諸条件が変わります。詳細は以下のリンクも参考にしてください。
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

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No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

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ミナ
税金の用語も結構ややこしいですね。
あっくん
たしかに。ちなみに「損益通算」以外にも「税額控除」という言葉もあって、これは所得を通算するのではなく、直接支払った税金から控除するという意味なんだ。
ミナ
両方とも、税金関係ではよく出てくるキーワードですよね。

まとめ

不動産を売却したときにかかる税金の計算は複雑ではりますが、かならず事前におよそでも税金の額を予測しておくことが必要です。

なぜなら、後からかかることが分かって税金貧乏にならないようにするためのです。

利益が出るのか、損失が発生するのか。所有期間は5年を超えるか超えないか。住み替えはするのかしなないのか。自己居住用の不動産(マイホーム)なのか否か。

様々な要素で変わってきますが、これまで説明してきたことを参照に是非計算をするようにしてください。

どうしてもプロに力を借りたいのであれば、売却依頼時に必要書類を準備しておいて、プロに計算をしてもらうのもいいかもしれません。

※最終的には税理士の領域ですが、一般的な計算であれば概算でもしてくれると思います。むしろこの計算が分かっていない業者は止めた方がいいかもしれません。

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某不動産会社の代表であり、現役の営業マンです。 業界歴は10年を軽く超えます。 「元」とかじゃありません。 主要都市の中心部に会社を構え、売買仲介として年間50棟ほどの売買に携わります。 買取再販もやります。 「売主」「買主」「仲介」のすべての立場を経験しています。 現役だからこそわかる不動産業界のことや、今後の展望など最先端の情報をお伝えしていきます。

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