不動産のリースバックとは？新しい売却のカタチ

ミナ

社長、今日契約した物件ってリースバックだった物件って言ってましたよね？リースバックってなんですか？

あっくん

じゃあ、今日はハウスリースバックについて説明していこう。

家を売りたいと思ったとき、また資金ニーズがある時など、不動産は所有者にとって換金のできる資産の一つでした。

しかし不動産という商品の特性として、売却に時間がかかったり、タイミングにもよるなど、換金性の優れた商品とは言えませんでした。

そこでここ近年では、リースバックという金融商品の特性を活かした取引が不動産に活用されるようになりました。

ハウスリースバックとも呼ばれますが、不動産の資産性と、金融取引の換金性を合わせたような、新しい不動産売却や資金調達のカタチとして近年注目されています。

ここでは、ハウスリースバックの意味や、どんなケースで利用できるのか。またメリット・デメリットや、他の手法との違いをお伝えしていきたいと思います。

対象となる方は、不動産という資産を売却しようとしていたり、不動産を活かした資金ニーズがある方です。ぜひ売却を検討の方も、不動産を活かした資金調達をお考えの方も一読ください。

不動産リースバックとは？

リースバックとは、その人や企業などが所有している固定資産（不動産や自動車など）を売却して、そこから借りる（リース）するという金融取引のいい、正式名を「セール・アンド・リースバック」といいます。

そこで不動産のリースバックですが、例えばその人が所有している不動産を第三者に売却して、新しい所有者と賃貸借契約を結び、賃料を払いながらそのまま住み続けるというものです。

あっくん

はじめてこの仕組みを知った時は感動しました。仕組み自体は目新しいものではないですが、資金力がいるので一部の人にしか利用できないと思っていましたが、ハウスドゥ社が新規事業としてスタートさせたので、色んな方に利用のチャンスが出来ると興奮したものです。

どんなケースで利用できるのか？

様々なケースでの活用が考えられますが、列挙すると以下のようなケースが考えられます。

あっくん

色々なケースが想定できますが、大きく分けると住み替えの時と、資金ニーズがあるときの２つに大別されます。

不動産リースバックのメリット

一般的な売却よりもハウスリースバックのメリットには以下のようなことが考えられます。

ミナ

ハウスリースバックって最近よく聞くようになりましたけど、メリットを見ているとなんだかものすごく良さそうですね。

あっくん

そうだね。実際にニーズに合う人にとってはものすごい良い手段だと思うよ。

ミナ

じゃあ気を付けることや、デメリットってどんなものがあるんですか？

不動産リースバックの注意点

ハウスリースバックで気を付けたいのは、オーバーローンの状態になってしまっている時です。

オーバーローンとは、例えば2500万円の住宅ローンが残っているのに、売却をしても1500万円にしかならないようなケースです。

地方の新築で購入した物件は、価格の落ち幅が特に大きく、オーバーローン状態になってしまい、ハウスリースバックが利用できません。

ミナ

社長がいつも言っている資産価値が、こんなところでも影響してくるんですね。

あっくん

そうなんだ。こことは話が少しそれるけど、家を買うときには将来の資産価値にも気を付けたいよね。

その他にも、税金や住宅ローンの差し押さえが入っていたり、事故物件などの特殊物件も利用できない可能性があります。

また売却をした後には、今度は賃借人として賃料を新しい所有者に支払っていく必要があるので、ある程度の安定した収入が必要とされることがあるのは、ハウスリースバック特有の注意点です。

ただし、住宅を購入したり賃貸するよりも多少審査は緩いと思われます。

不動産リースバックのデメリット

ハウスリースバックのデメリットは以下のようなことが挙げられます。

あっくん

目的がはっきりとした利用で、計画的な利用がポイントになります。

ハウスリースバックとよく比較される手法

ミナ

ハウスリースバックと売却以外で他にも方法ってあったりするんですか？

あっくん

良い質問だね。それじゃあハウスリースバックと方法と、それぞれの比較について説明していくね

ハウスリースバックと売却

あっくん

一番分かりやすいところでいえば、一般的な売却との違いです。

※瑕疵担保責任とは、見えない欠陥のことで、通常個人間同士の取引であれば、引き渡し後3か月間の欠陥に対して保障する義務を負います。

リースバックと仲介による売却の一番の違いはそのまま住み続けられるかどうかです。

一般的な仲介でも、業者買取であれば価格は相場よりも安くなりますが、時間はリースバックなみに短縮することも出来ます。

その時の状況に応じて判断するようにしましょう。

ハウスリースバックとリバースモーゲージ

ミナ

そして今の家に住みながら資金調達をする方法として、リバースモーゲージという手法があります。

リバースモーゲージは、所有不動産の資産価値を担保に、その担保額の設定内で返済不要の借り入れを行う形態です。

リースバックと同じく、その家に住み続けながら資金調達が出来るメリットがあり、さらにリース料（賃料）が発生しないので、生活費の負担も発生しないというメリットがあります。

逆に資金を使い切ってしまった時のリスクや、所有権は異動しないので、固定資産税や修繕費の負担が発生するデメリットがあります。

それぞれの違いは以下のようになります。

ハウスリースバックとの使い分け

ここまでハウスリースバックと売却、リバースモーゲージのそれぞれの内容と、ハウスリースバックとの比較をしました。

それぞれの使い分けですが、まとめると以下のようになります。

あっくん

特段の理由がない限り、一般的な売却が有利な点が多いですが、状況によってはハウスリースバックやリバースモーゲージがベストな選択になることもありえます。よくよく特徴を理解しながら判断するようにしてくださいね。