ハウスリースバック

不動産のリースバックとは?新しい売却のカタチ

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ミナ
社長、今日契約した物件ってリースバックだった物件って言ってましたよね?リースバックってなんですか?
あっくん
じゃあ、今日はハウスリースバックについて説明していこう。

家を売りたいと思ったとき、また資金ニーズがある時など、不動産は所有者にとって換金のできる資産の一つでした。

しかし不動産という商品の特性として、売却に時間がかかったり、タイミングにもよるなど、換金性の優れた商品とは言えませんでした。

そこでここ近年では、リースバックという金融商品の特性を活かした取引が不動産に活用されるようになりました。

ハウスリースバックとも呼ばれますが、不動産の資産性と、金融取引の換金性を合わせたような、新しい不動産売却や資金調達のカタチとして近年注目されています。

ここでは、ハウスリースバックの意味や、どんなケースで利用できるのか。またメリット・デメリットや、他の手法との違いをお伝えしていきたいと思います。

対象となる方は、不動産という資産を売却しようとしていたり、不動産を活かした資金ニーズがある方です。ぜひ売却を検討の方も、不動産を活かした資金調達をお考えの方も一読ください。

不動産リースバックとは?

リースバックとは、その人や企業などが所有している固定資産(不動産や自動車など)を売却して、そこから借りる(リース)するという金融取引のいい、正式名を「セール・アンド・リースバック」といいます。

そこで不動産のリースバックですが、例えばその人が所有している不動産を第三者に売却して、新しい所有者と賃貸借契約を結び、賃料を払いながらそのまま住み続けるというものです。

あっくん
はじめてこの仕組みを知った時は感動しました。仕組み自体は目新しいものではないですが、資金力がいるので一部の人にしか利用できないと思っていましたが、ハウスドゥ社が新規事業としてスタートさせたので、色んな方に利用のチャンスが出来ると興奮したものです。



どんなケースで利用できるのか?

様々なケースでの活用が考えられますが、列挙すると以下のようなケースが考えられます。

  • 住み替えで、自宅を売却してから、ゆっくり住み替え先を探したいとき
  • 事業などでまとまった資金が必要な時
  • 教育などで資金が必要な時
  • 老後で生活費などまとまったお金が必要な時
  • 病気などで一時的に収入が減る、もしくは資金が必要な時
あっくん
色々なケースが想定できますが、大きく分けると住み替えの時と、資金ニーズがあるときの2つに大別されます。

不動産リースバックのメリット

一般的な売却よりもハウスリースバックのメリットには以下のようなことが考えられます。

不動産リースバックのメリット

  • 自宅にそのまま住み続けることが出来る
  • 引っ越す必要がない
  • 子供が転勤しなくても大丈夫
  • 近所に知られることがない
  • 資金化が一般的な売却に比べ、早い
  • 新しく不動産を担保にしてローンを組むよりもリスクが低い
  • 将来的に買い戻すことも出来る(個別の契約によります)
  • 住み替えの時に、あわてて住み替え先を見つける必要がなくなる
  • 住み替えの時の、住宅ローンの選択肢が増える
ミナ
ハウスリースバックって最近よく聞くようになりましたけど、メリットを見ているとなんだかものすごく良さそうですね。
あっくん
そうだね。実際にニーズに合う人にとってはものすごい良い手段だと思うよ。
ミナ
じゃあ気を付けることや、デメリットってどんなものがあるんですか?

不動産リースバックの注意点

ハウスリースバックで気を付けたいのは、オーバーローンの状態になってしまっている時です。

オーバーローンとは、例えば2500万円の住宅ローンが残っているのに、売却をしても1500万円にしかならないようなケースです。

地方の新築で購入した物件は、価格の落ち幅が特に大きく、オーバーローン状態になってしまい、ハウスリースバックが利用できません。

ミナ
社長がいつも言っている資産価値が、こんなところでも影響してくるんですね。
あっくん
そうなんだ。こことは話が少しそれるけど、家を買うときには将来の資産価値にも気を付けたいよね。

その他にも、税金や住宅ローンの差し押さえが入っていたり、事故物件などの特殊物件も利用できない可能性があります。

また売却をした後には、今度は賃借人として賃料を新しい所有者に支払っていく必要があるので、ある程度の安定した収入が必要とされることがあるのは、ハウスリースバック特有の注意点です。

ただし、住宅を購入したり賃貸するよりも多少審査は緩いと思われます。

不動産リースバックのデメリット

ハウスリースバックのデメリットは以下のようなことが挙げられます。

ハウスリースバックのデメリット

  • 売却価格が一般的な仲介による売却価格よりも安くなる
  • 毎月のリース料(家賃)が相場と比べて高くなることがある(目安として、年間リース料は売却価格の8~10%程度)
  • 買い戻しも出来るが、売却価格よりも高くなる
  • 期間が決められている契約もある
  • 買い戻すことが出来なければ、手放すことになる
あっくん
目的がはっきりとした利用で、計画的な利用がポイントになります。

ハウスリースバックとよく比較される手法

ミナ
ハウスリースバックと売却以外で他にも方法ってあったりするんですか?
あっくん
良い質問だね。それじゃあハウスリースバックと方法と、それぞれの比較について説明していくね

ハウスリースバックと売却

あっくん
一番分かりやすいところでいえば、一般的な売却との違いです。
リースバック 仲介による売却
時間 3週間から1か月半程度 3か月から1年以上に及ぶことも
価格 相場よりも安め 相場
瑕疵担保責任 負わない 負う
引っ越し そのまま住み続けることが出来る 空にして出ていく必要がある
買い戻し 可能 基本的には不可能

※瑕疵担保責任とは、見えない欠陥のことで、通常個人間同士の取引であれば、引き渡し後3か月間の欠陥に対して保障する義務を負います。

リースバックと仲介による売却の一番の違いはそのまま住み続けられるかどうかです。

一般的な仲介でも、業者買取であれば価格は相場よりも安くなりますが、時間はリースバックなみに短縮することも出来ます。

その時の状況に応じて判断するようにしましょう。

ハウスリースバックとリバースモーゲージ

ミナ
そして今の家に住みながら資金調達をする方法として、リバースモーゲージという手法があります。

リバースモーゲージは、所有不動産の資産価値を担保に、その担保額の設定内で返済不要の借り入れを行う形態です。

リースバックと同じく、その家に住み続けながら資金調達が出来るメリットがあり、さらにリース料(賃料)が発生しないので、生活費の負担も発生しないというメリットがあります。

逆に資金を使い切ってしまった時のリスクや、所有権は異動しないので、固定資産税や修繕費の負担が発生するデメリットがあります。

それぞれの違いは以下のようになります。

ハウスリースバック リバースモーゲージ
契約相手 不動産会社 金融機関
物件の所有権 相手へ移動する 自分の所有権のまま
お金の用途 自由 投資や事業資金は不可
年齢 制限なし 金融機関によって65歳以上などの制限が設けられていることが多い
お金の原資 物件の売却代金 物件を担保として借入(返済義務なし)
対象物件 制限なし 基本的には一戸建て。マンションンは対象にならないことも
契約終了後 買い戻しも可能 売却

ハウスリースバックとの使い分け

ここまでハウスリースバックと売却、リバースモーゲージのそれぞれの内容と、ハウスリースバックとの比較をしました。

それぞれの使い分けですが、まとめると以下のようになります。

ハウスリースバック 売却 リバースモーゲージ
受け取り金銭
資金化のしやすさ
用途
費用負担
あっくん
特段の理由がない限り、一般的な売却が有利な点が多いですが、状況によってはハウスリースバックやリバースモーゲージがベストな選択になることもありえます。よくよく特徴を理解しながら判断するようにしてくださいね。

 

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あっくん
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あっくん

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あっくん

普通の売却と趣旨が変わりますが、状況によっては一般的な売却よりも有利な時があります。

ハウスリースバックとは、家に住んだまま住宅を買い取ってもらうシステムのことで、住み替えのときに色々と問題になる「買い先行」や「売り先行」などで発生する期限を気にすることなく、ゆっくり住み替え先の家を探すことができます。

費用は相場と比べれば安くはなりますが、急な資金ニーズにも対応しやすく、持ち家を所有しているのであれば、ぜひ知っておいて欲しい選択肢の一つです。

 

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あっくん

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あっくん

某不動産会社の代表であり、現役の営業マンです。 業界歴は10年を軽く超えます。 「元」とかじゃありません。 主要都市の中心部に会社を構え、売買仲介として年間50棟ほどの売買に携わります。 買取再販もやります。 「売主」「買主」「仲介」のすべての立場を経験しています。 現役だからこそわかる不動産業界のことや、今後の展望など最先端の情報をお伝えしていきます。

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